2009 Grundbuchrecht 243
VIII. Grundbuchrecht
46 Ausweis über das Verfügungsrecht als Voraussetzung für einen Eintrag in das Grundbuch (Art. 965 Abs. 1 ZGB) - Anspruch auf Grundbucheintrag trotz fehlender Ausscheidung für unselbstständigen Miteigentumsanteil
Entscheid des Verwaltungsgerichts, 2. Kammer, vom 17. September 2009 in Sachen G.M. gegen das Departement Volkswirtschaft und Inneres
(WBE.2009.73).
Aus den Erwägungen
II.
1.
Die Eintragung ins Grundbuch setzt eine Grundbuchanmeldung,
einen Ausweis über das Verfügungsrecht und einen Rechtsgrund vor-
aus (Art. 963 Abs. 1 ZGB, Art. 965 Abs. 1 ZGB). Nicht streitig ist
hier, dass diese Voraussetzungen hinsichtlich der Abparzellierung
vom Grundstück GB L Nr. X erfüllt sind. Der Streit dreht sich allein
darum, ob die Beschwerdeführerin ihr Verfügungsrecht auch mit Be-
zug auf die beiden Parzellen GB L Nrn. Y und Z (Weggrundstücke)
ausreichend nachgewiesen hat, damit der Grundbuchverwalter dem
Eintragungsgesuch hätte entsprechen müssen.
2.
2.1.
Mit Bezug auf die beiden Grundstücke GB L Nrn. Y und Z ist
klar, dass die Beschwerdeführerin an diesen als Eigentümerin nicht
allein, sondern zusammen mit den Eigentümern anderer Grundstücke
berechtigt ist.
2009 Verwaltungsgericht 244
2.2.
Bei den beiden Grundstücken handelt es sich unbestrittener-
massen um sog. "Anmerkungsgrundstücke" ("immeuble mentionné",
vgl. zur Terminologie BGE 130 III 13, S. 16, Erw. 5.2.2., mit Hin-
weisen = Pra 93/2004, S. 721 ff.). Das bedeutet, dass das Eigentum
an diesen Grundstücken in der Weise mit dem Eigentum an anderen
Grundstücken subjektiv-dinglich verknüpft ist, dass der jeweilige Ei-
gentümer der anderen Grundstücke auch zu den gemeinschaftlichen
Eigentümern an den beiden Grundstücken Nrn. Y und Z gehört.
Grundbuchlich ist dies in der Weise zum Ausdruck gebracht, dass im
Grundbuch bei den beiden "dienenden" Grundstücken als Eigentü-
mer keine - natürlichen juristischen - Personen verzeichnet
sind, sondern anstelle der Eigentümer die Grundbuchnummern der
entsprechenden "herrschenden" Grundstücke erscheinen.
2.3.
Der Grundbuchverwalter und die Vorinstanz sind zum Schluss
gelangt, aus dem Grundbucheintrag der beiden Anmerkungsgrund-
stücke ergebe sich ebenso wenig wie aus den Belegen, welche Art
gemeinschaftlichen Eigentums (Miteigentum Gesamteigentum)
vorliege und - sollte Miteigentum vorliegen - welcher prozentuale
Miteigentumsanteil auf die von der Abparzellierung betroffene Par-
zelle GB L Nr. X entfalle.
Die Beschwerdeführerin ist dagegen der Auffassung, aus den
Belegen zur Eintragung der beiden Anmerkungsgrundstücke ergebe
sich entgegen der Auffassung des Grundbuchverwalters und der Vor-
instanz keine Ungewissheit hinsichtlich der Form des gemein-
schaftlichen Eigentums (Miteigentum Gesamteigentum) an den
beiden Grundstücken. Vielmehr sei klar, dass diese im (selbstständi-
gen) Miteigentum der jeweiligen Eigentümer der in der Eigentums-
spalte der beiden Grundstücke figurierenden Grundstücke stünden.
2.4.
2.4.1.
Auch der Grundbuchverwalter ist im Rahmen der ihm zuste-
henden beschränkten Überprüfungsbefugnis (vgl. dazu HENRI
DESCHENAUX, Das Grundbuch, in: Schweizerisches Privatrecht,
Band V/3 I, Basel und Frankfurt a.M. 1988, S. 483 f. sowie S. 492
2009 Grundbuchrecht 245
ff.) dazu berechtigt und verpflichtet, ihm eingereichte und bereits
beim Grundbuchamt aufbewahrte Belege nach dem Willen der Par-
teien auszulegen. Bei (vermeintlichen) Lücken darf er nicht eine
formalistische, den Willen der Parteien offensichtlich verkürzende
Interpretation vornehmen.
Die Grundbucheinträge der beiden Anmerkungsparzellen ent-
halten zwar keine ausdrücklichen Angaben über die Art des gemein-
schaftlichen Eigentums. Entgegen der Auffassung des Grundbuch-
verwalters und der Vorinstanz ergibt sich indessen aus den Umstän-
den, unter denen die beiden in den Akten befindlichen Abtretungs-
verträge vom 21. (...) und vom 15. (...) geschlossen wurden und aus
diesen Verträgen selbst klar, dass sich der Wille der Vertragsparteien
darauf richtete, Miteigentum an den Wegparzellen zu begründen.
- Gemäss dem Vertrag vom 21. (...) wandelte der bisherige Ei-
gentümer der ausdrücklich als "Weggrundstück" bezeichneten Par-
zelle Nr. Y, dem gleichzeitig die Parzelle Nr. V gehörte ("..." im Halt
von 32.31 ar, von dem der Eigentümer bereits 1932 die Bauparzelle
Nr. V im Halt von 5.32 ar abverkauft hatte, mit gleichzeitiger Über-
tragung der Wegdienstbarkeit zu Lasten Y auf die neue Parzelle), das
Weggrundstück in einen "Miteigentümerweg gemäss Art. 32 G.V."
um.
- Ebenso wandelte gemäss dem Vertrag vom 15. (...) der bis-
herige Eigentümer des Weggrundstücks Nr. Z, dem gleichzeitig die
angrenzende Parzelle Nr. X gehörte, die Parzelle Nr. Z in einen "Mit-
eigentümerweg gemäss 32 G.V." um, wobei er sich "für die Einräu-
mung des Miteigentums" vom Eigentümer der Parzelle Nr. U, die
ebenfalls an die Wegparzelle Nr. Z grenzt, eine Entschädigung von
Fr. 250.-- bezahlen liess.
Schon die Umstände, unter denen die genannten Verträge ge-
schlossen wurden, stellen einen klaren Hinweis darauf dar, dass Mit-
eigentum und nicht etwa Gesamteigentum begründet werden sollte.
So geht aus dem Situationsplan der Parzellen hervor, dass sie der
wegmässigen Erschliessung der Parzellen dienen, deren Eigentümer
neben den vorherigen Alleineigentümern neu an den beiden Weg-
parzellen berechtigt wurden. Zu diesem Befund passt bei der Parzelle
Nr. Y, dass diese vorher zu Lasten der Parzellen, deren Eigentümern
2009 Verwaltungsgericht 246
nunmehr Miteigentum eingeräumt wurde, mit Wegdienstbarkeiten
belastet waren (die im Zug der Begründung des Miteigentums ge-
löscht wurden).
Die Begründung von Gesamteigentum verlangt eine zwischen
den Parteien bestehende Gemeinschaft (Art. 652 ZGB). Hier fehlen
jegliche Hinweise darauf, dass die an der Begründung des "Mitei-
gentümerwegs" beteiligten Parteien, auch wenn die entsprechenden
Verträge aus heutiger Sicht als lückenhaft erscheinen, sich zu einer
solchen Gemeinschaft zusammenschliessen wollten.
Der Wortlaut der Vereinbarungen deutet positiv darauf hin, dass
Miteigentum begründet werden sollte. Selbst wenn das Wort "Mit-
eigentümerweg", wie der Grundbuchverwalter meint (Amtsbericht),
damals einfach dem üblichen Sprachgebrauch entsprochen haben
sollte, lässt sich daraus nicht ableiten, dass die Parteien es untech-
nisch verstanden. Im Zusammenhang mit dem "Miteigentümerweg"
wird in beiden Verträgen ausdrücklich auf Art. 32 GBV verwiesen.
Die Bestimmung handelt von den sog. Anmerkungsgrundstücken, bei
denen in der ganz überwiegenden Mehrheit der Fälle Miteigentum
besteht. Dafür, dass es sich hier anders verhalten hätte, fehlen
jegliche Hinweise.
Dass die Parteien der Verträge keine Miteigentümerquoten aus-
schieden und der Grundbuchverwalter sie damals (und in der Folge,
als noch zusätzliche Grundstücke mit der Anmerkungsparzelle
dinglich-subjektiv verbunden wurden) nicht unter Hinweis auf Art.
32 Abs. 1 GBV anhielt, die Quoten festzulegen, lässt schliesslich den
bestehenden Eintrag zwar als mangelhaft erscheinen, ändert indessen
am dargelegten Auslegungsergebnis nichts.
Zusammenfassend ist damit festzuhalten: Entgegen dem
Grundbuchverwalter und der Vorinstanz ist hier Miteigentum nicht
etwa bloss zu vermuten. Aufgrund der (lückenhaften) Belege lässt
sich vielmehr schlechterdings kein anderes Auslegungsergebnis
rechtfertigen.
2.4.2.
Die Beschwerdeführerin hat sich auf den Standpunkt gestellt,
ihr stehe selbstständiges Miteigentum an den beiden Anmerkungs-
parzellen zu. Auch diese Auffassung erweist sich bereits im Rahmen
2009 Grundbuchrecht 247
der den Grundbuchbehörden zustehenden Kognition als unzutref-
fend.
2.4.2.1.
Wie das Verwaltungsgericht schon früher festgestellt hat
(VGE I/72 vom 28. April 1997 [BE.1994.00186]) besteht keine
begriffliche Deckungsgleichheit zwischen unselbstständigem und
subjektiv-dinglichem Miteigentum: Unselbstständiges Miteigentum
liegt dann vor, wenn der Aufhebungsanspruch des Miteigentümers
ausgeschlossen ist, weil die Sache für einen dauernden Zweck
bestimmt ist (Art. 650 Abs. 1 ZGB). Ob subjektiv-dingliches
Miteigentum vorliegt, bestimmt sich danach, ob das Miteigentum an
einem Grundstück mit der jeweiligen Eigentümerstellung an einem
anderen Grundstück verbunden ist.
Obwohl die Begriffe subjektiv-dingliches und unselbstständiges
Eigentum nicht deckungsgleich sind, ergibt sich indessen insoweit
eine Abhängigkeit, als Miteigentum an einem Grundstück, das von
den Miteigentümern einem dauernden Zweck gewidmet wird (z.B.
gemeinsamer Eingang, Grenzmauer etc.) und mit der Eigentümer-
stellung an einem anderen Grundstück subjektiv-dinglich verknüpft
wird, wesensgemäss nur als unselbstständiges Miteigentum vor-
stellbar ist. Dies stellt aus praktischer Sicht aber gerade auch den
Hauptfall des unselbstständigen Miteigentums dar.
Daneben ist zwar zumindest vorstellbar, dass dann, wenn eine
dingliche Verknüpfung zwischen "herrschenden" Hauptgrundstücken
(z.B. in einer Einfamilienhaussiedlung) und einem "dienenden" An-
merkungsgrundstück (z.B. einem grossen Schwimmbecken) herge-
stellt wird, die Miteigentümer sich im Begründungsakt darüber eini-
gen, dass die Zweckbestimmung eben nicht dauernd und der jewei-
lige Eigentümer des Hauptgrundstücks berechtigt sein soll, die ding-
lich-subjektive Verknüpfung für seinen Miteigentumsanteil zu lösen,
um auf diese Weise wiederum unabhängig von der Verfügung über
das (ehemals) herrschende Grundstück über den Miteigentumsanteil
verfügen zu können (z.B. Verkauf eines Miteigentumsanteils an ei-
nem Schwimmbecken mit zugehörigem Nutzungsrecht an einen
Dritten; vgl. zur Möglichkeit selbstständigen subjektiv-dinglichen
Eigentums BENNO SCHNEIDER, Probleme des subjektiv-dinglichen
2009 Verwaltungsgericht 248
Eigentums, ZBGR 57/1976, S. 15; sowie die Hinweise in BGE 130
III 306, S. 309 in fine, Erw. 3.3.1.).
Solches selbstständiges Miteigentum ist indessen nach Lage der
Dinge insbesondere bei Gemeinschaftsanlagen, die im Miteigentum
stehen und subjektiv-dinglich mit anderen Grundstücken verknüpft
sind, nicht zu vermuten. Ist aus dem Begründungsakt und nach den
Umständen davon auszugehen, dass das Anmerkungsgrundstück so-
wie gegebenenfalls die auf diesem befindlichen Anlagen den "herr-
schenden" Hauptgrundstücken dienen, so ist mangels klarer anders-
lautender Abmachungen im Begründungsakt vielmehr zu vermuten,
dass mit Bezug auf die Anmerkungsparzelle unselbstständiges Mit-
eigentum vorliegt.
2.4.2.2.
Genauso verhält es sich denn auch hier: Obwohl der Wortlaut
der beiden Abtretungsverträge vom 21. (...) und vom 15. (...) sehr
knapp ausgefallen ist, so geht doch aus beiden Dokumenten unter
Berücksichtigung der Lage der Grundstücke der beteiligten Grund-
eigentümer unmittelbar an den Parzellen Nrn. Y und Z klar hervor,
worauf sich deren Wille richtete, nämlich auf die Konstituierung ei-
ner im Miteigentum der jeweiligen Eigentümer der Anstössergrund-
stücke stehenden Wegparzelle. Entgegen den Ausführungen der Be-
schwerdeführerin kann keine Rede davon sein, dass die Parteien der
beiden Abtretungsverträge hinsichtlich der Parzelle Nrn. Y und Z
keine dauernde Widmung vorgenommen hätten.
2.5.
Als Zwischenergebnis ist damit festzuhalten, dass in Ab-
weichung sowohl von der Auffassung der Vorinstanz und des Grund-
buchverwalters als auch teilweise von der Meinung der Beschwerde-
führerin hinsichtlich der beiden Weggrundstücke unselbstständiges
Miteigentum vorliegt.
3.
Bei der Teilung der im Alleineigentum der Beschwerdeführerin
stehenden Parzelle GB L Nr. X, die wegen deren subjektiv-dingli-
chen Verknüpfung mit den beiden Anmerkungsparzellen auch zu ei-
ner Teilung des Miteigentums an diesen führt, stellt sich die Frage,
2009 Grundbuchrecht 249
ob die Beschwerdeführerin dazu der Zustimmung der übrigen Mit-
eigentümer bedarf.
3.1.
Das Bundesgericht hat sich in einem publizierten Entscheid
(BGE 130 III 13 ff.) ausführlich mit der Frage befasst, ob und in-
wieweit der unselbstständige Eigentümer über seinen Miteigen-
tumsanteil verfügen kann.
Zu beurteilen hatte das Gericht, ob es im Rahmen einer Parzel-
lierung des Hauptgrundstücks zulässig sei, wenn der Miteigentümer
des Anmerkungsgrundstücks das Miteigentum an diesem nur auf der
verbleibenden Restparzelle belässt (oder nur auf die neue Parzelle
überträgt). Das Bundesgericht hat dabei entschieden, dass eine solche
Möglichkeit grundsätzlich nicht besteht, es sei denn alle Mitei-
gentümer würden sich in einer neuen Vereinbarung mit einer ent-
sprechenden Änderung des Zwecks des Anmerkungsgrundstücks
(dass nämlich dieses nicht mehr allen bisher mit ihm verknüpften
Grundstücken dienen solle) einverstanden erklären. Zur Begründung
hat das Gericht darauf hingewiesen, dass es zu einer Zweckänderung
nicht nur dann komme, wenn ein Miteigentumsanteil, namentlich im
Hinblick auf dessen Veräusserung die Verknüpfung mit einem
anderen Grundstück (ausdrücklich) entwidmet werde, sondern eben
schon dann, wenn im Zuge einer Abparzellierung hinsichtlich der
neu geschaffenen der verbleibenden Parzelle der Miteigen-
tumsanteil nicht übertragen werde (BGE 130 III 13, S. 17 f.,
Erw. 5.2.5.).
3.2.
Das Bundesgericht hat es hingegen im angeführten Entscheid
ausdrücklich für zulässig erachtet, dass ein Grundstück (das Haupt-
grundstück), das mit einem anderen Grundstück (dem Anmerkungs-
grundstück) subjektiv-dinglich verbunden ist, geteilt wird und dabei
der mit dem Hauptgrundstück verbundene unselbstständige Mitei-
gentumsanteil anteilmässig auf die verbleibende Restparzelle und die
neue Parzelle übertragen wird (BGE 130 III 13, S. 18, Erw. 5.2.7.).
Ein Autor (JÜRG SCHMID, Das unselbständige Miteigentum in Theo-
rie und Praxis, ZBGR 86/2005, S. 277 ff., S. 285) hat denn auch dar-
auf hingewiesen, dass sich damit das Vorgehen bei der Teilung von
2009 Verwaltungsgericht 250
Grundstücken nach denselben Vorschriften richtet, wie sie die
Grundbuchverordnung für die Nachführung der Dienstbarkeiten
vorschreibt (Art. 86 und 90 ff. GBV). Als zusätzliches Element ist
unter Berücksichtigung der bundesgerichtlichen Erwägungen zu be-
achten, dass durch eine nur beschränkte Nachführung der Berechti-
gung (d.h. nur auf einem Teil der aus der Teilung hervorgegangenen
Grundstücke) die von der Miteigentümern getroffene Vereinbarung
über die Zweckbestimmung des gemeinschaftlichen Grundstücks
nicht einseitig abgeändert werden darf.
3.3.
Die Beschwerdeführerin beabsichtigte bei der von ihr vorge-
nommenen Parzellierung, deren Anmeldung im Grundbuch hier
streitig ist, offensichtlich keine von der bestehenden Berechtigung an
den beiden Anmerkungsgrundstücken abweichende Übertragung des
Miteigentumsanteils auf die neu zu schaffende bzw. die verbleibende
Parzelle. Weder sollte das Miteigentum an den beiden Weg-
grundstücken nur auf eine der beiden Parzellen (Nr. X T) über-
tragen werden, noch bestand die Absicht, die Miteigentumsquoten im
Zuge der Parzellierung zu verändern. Damit steht der Parzellierung
nach der dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung im Hin-
blick auf die damit verbundene Aufteilung des unselbstständigen
Miteigentums an den beiden Weggrundstücken nichts entgegen.
4.
Damit ist freilich noch nicht über die Zulässigkeit der von der
Beschwerdeführerin anbegehrten Eintragung der von ihr vorge-
nommenen Parzellierung im Grundbuch entschieden. Dieser steht -
jedenfalls auf den ersten Blick - der Wortlaut von Art. 33 Abs. 1
GBV entgegen, wonach bei Miteigentum der Bruchteil durch ent-
sprechenden Zusatz (zur Hälfte, zu 1/3 usw.) zum Namen jedes
Miteigentümers angegeben werden muss. Daran ändert auch nichts,
dass die Beschwerdeführerin in ihrem zweiten Eintragungsbegehren
die Übertragung je der Hälfte der Miteigentumsanteile an den beiden
Anmerkungsgrundstücken beantragt hat, denn der quotenmässig
bekannte Anteil an einem quotenmässig unbekannt hohen Anteil an
einem ganzen Recht lässt sich naturgemäss ebenfalls nicht als quo-
tenmässig bestimmter Anteil am ganzen Recht bestimmen.
2009 Grundbuchrecht 251
4.1.
Die Miteigentumsanteile an den beiden Anmerkungsparzellen
sind im bestehenden Grundbucheintrag entgegen der Vorschrift von
Art. 33 GBV nicht angegeben. Dies macht den Eintrag nicht zu ei-
nem ungültigen Eintrag. Indessen bedarf er der Vervollständigung
durch die Parteien (PAUL HENRI STEINAUER, Les pluralités de
copropriétés sur un immeuble, ZBGR 79/1998, S. 224 N 13 mit
Hinweisen). Dabei kann nicht einfach ein Miteigentümer unter Be-
rufung auf die Vermutung von Art. 646 Abs. 2 ZGB die Eintragung
gleicher Quoten verlangen. Mangels Einverständnisses zwischen den
Miteigentümern, obliegt es vielmehr dem Richter, die Miteigen-
tumsquoten festzulegen (BGE 111 II 26, S. 29, Erw. 5).
4.2.
Die geschilderte Rechtslage bedeutet für den vorliegenden
Sachverhalt, dass eine Festlegung der bestehenden Miteigentums-
quoten, sofern keine Einigkeit zwischen den Miteigentümern besteht,
nur auf dem Weg über den Zivilrichter möglich ist. Aus verschiede-
nen Schreiben beteiligter Miteigentümer in den Akten ergibt sich nun
aber deutlich, dass die Beschwerdeführerin bereits Anstrengungen
unternommen hat, um das für die Bereinigung des bestehenden
Grundbucheintrags erforderliche Einverständnis zwischen den Mit-
eigentümern herzustellen, diese Versuche aber nicht erfolgreich wa-
ren bzw. der Beschwerdeführerin mit Bezug auf die Abparzellierung,
den Verkauf des abparzellierten Grundstücks und dessen Überbauung
offensichtlich zumindest von einzelnen Miteigentümern zusätzliche
Konzessionen abverlangt wurden.
4.3.
Die Beschwerdeführerin steht damit heute vor der Situation,
dass sie, will sie den von ihr begehrten, ihr bisher verweigerten
Grundbucheintrag der Abparzellierung erreichen, sich zunächst mit
den übrigen Miteigentümern einigen oder, sofern eine Einigung nicht
erzielt werden kann, einen Zivilprozess gegen diese ausfechten muss.
Im Ergebnis wirkt sich damit der Entscheid über die register-
rechtliche Frage der Eintragungsfähigkeit der Abparzellierung für die
Beschwerdeführerin als Eigentumsbeschränkung aus, und zwar so-
wohl hinsichtlich der Hauptparzelle Nr. X als auch mit Bezug auf die
2009 Verwaltungsgericht 252
Ausübung des unselbstständigen Miteigentums an den beiden An-
merkungsparzellen Nrn. Z und Y. Aus den eigentumsrechtlichen
Regeln des ZGB lässt sich indessen für die Hauptparzelle keine sol-
che Eigentumseinschränkung ableiten; und auch der Übertragung des
unselbstständigen Miteigentums an den beiden Anmerkungs-
grundstücken stehen, wie dargelegt (Erw. II/3.), keine materiellrecht-
lichen Hindernisse entgegen.
In der Errichtung derartiger Eigentumsbeschränkungen liegt
aber offensichtlich nicht der Sinn der registerrechtlichen Vorschrift
von Art. 33 Abs. 1 GBV. Dass die gesetzliche Delegation in den
Art. 943, 945, 949, 949a, 953, 954, 956, 967, 970, 970a und 977
ZGB dafür wohl nicht ausreichen würde, sei dabei nur am Rande
vermerkt.
Dementsprechend ist Art. 33 Abs. 1 GBV in Fällen wie dem
vorliegenden dahingehend einschränkend auszulegen, dass der An-
spruch des Eigentümers auf Eintragung eines materiellrechtlich zu-
lässigen Rechtsvorgangs dem Interesse an einer grundbuchrechtli-
chen Bereinigung vorgeht. Ausnahmsweise genügt es daher hier für
den Eintrag der von der Beschwerdeführerin durchgeführten Abpar-
zellierung, dass die mit der Abparzellierung verbundene Übertragung
von Miteigentum an den Anmerkungsgrundstücken Nrn. Y und Z
ohne Veränderung des quotal unbestimmten Miteigentumsanteils des
Eigentümers der bisherigen Parzelle Nr. X und ohne Veränderung des
Verhältnisses zwischen Alt- und Neuparzelle infolge der Abpar-
zellierung erfolgt. Praktisch sind auf dem Hauptbuchblatt der neuen
Parzelle Nr. T die (quotal unbestimmten) Anteile an den Anmer-
kungsgrundstücken anzumerken und ist auf den Grundbuchblättern
der beiden Anmerkungsparzellen die neue Parzelle Nr. T zusätzlich
zu den bereits dort figurierenden Grundstücken in die Spalte "Eigen-
tümer gem. Art. 32 GBV" aufzunehmen.
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